|
 Условия ипотечного кредитования становятся все жестче. Банкиры повышают требования к начальному взносу, сокращают сроки кредитования и не исключают удорожания ипотечных займов в самое ближайшее время. Так что тем, кто всерьез настроился на покупку жилья за деньги банка, стоит поторопиться.
"Обвала" кредитных ставок в этом году точно не предвидится. :( У автора статьи есть как минимум несколько знакомых, которые продолжают снимать жилье, хотя давно уже могли бы купить квартиры в кредит. Их аргументы железны -- проценты по ипотечным кредитам непомерно высоки, какой смысл переплачивать банку? Тем более не хочется это делать в молодом возрасте, отказываясь от поездок за рубеж, покупки машины и прочих радостей.
Поспорить с логикой квартиросьемщиков трудно. Ведь переплата по ипотечным кредитам составляет 100--150% за 15--20 лет, а средний платеж по займу -- $500--1500 в месяц... :(
Но ведь немало и таких, кто давно взял кредит, досрочно его погасил и живет припеваючи в своих собственных квартирах? Цена их жилья за время пользования кредитом росла бурными темпами и с лихвой перекрыла пресловутую переплату банку. "Два года назад я купил квартиру в кредит. Это была чистой воды авантюра, ведь моих доходов с трудом хватало на то, чтобы погашать месячный платеж банку и при этом как-то выживать. Первый год я просто "вытягивал" себя за волосы, отказываясь от походов в ночные клубы, туристических поездок, покупки мебели в новую квратиру и прочего. Потом все изменилось. Сначала меня как переводчика пригласили в деловую поездку в США. Потом поступило предложение о работе в компании, руководителей которой я сопровождал в этом туре. Зарплата, которую мне предложили, позволяла не только сводить концы с концами, но и погашать кредит досрочно. Я начал бросать все деньги на погашение займа и в рекордные сроки существенно сократил свою задолженность. Сейчас я, фактически, плачу банку меньше, чем мои друзья платят за аренду, снимая жилье в отдаленных районах Киева. Очень скоро я надеюсь "закрыть" свой кредит и взять новый, уже на покупку машины", -- рассказывает переводчик Анатолий Шевченко.
Но каждый, конечно, сам решает -- брать или не брать ипотечный кредит в условиях, когда ставки по нему минимум в два раза превышают ставки в европейских банках. Ставки растут Банкиры любят говорить, что кредиты становятся все доступней для украинских заемщиков, однако это не совсем так. Ряд крупных банков (например, "ОТП Банк", "Райффайзен Банк Аваль", Тас-Коммерцбанк, Укрпромбанк и другие), действительно, в прошлом году снизили номинальные ставки по ипотечным займам на 0,2--3 процентных пункта.
В то же время есть на рынке кредиторы, которые, напротив, ужесточили условия выдачи кредитов, повысив ставки в долларах на 0,1--2 процентных пункта. :( Среди них, к примеру, и такие солидные игроки, как УкрСиббанк, "ПУМБ" и ПриватБанк (см. таблицу).
Колебания кредитных ставок связаны, в основном, с тем, что в наступившем году (как и в прошлом) украинские банки испытывают трудности с привлечением внешних займов. Что сказывается на стоимости валютных кредитов. "Ипотечные ставки в 2007 году не только не снизились, но даже выросли. Причиной тому стал глобальный кризис ликвидности, спровоцированный проблемами американского рынка высокорисковых облигаций. Глобальный финансовый кризис еще далек от завершения. Это означает, что мелкие банки, не имеющие собственных ресурсов, будут вынуждены сократить свои кредитные программы, а, возможно, и полностью отказаться от долгосрочных ипотечных кредитов", -- считает начальник отдела кредитных продуктов "ОТП Банка" Светлана Спицына.
В то же время ставки по кредитам в национальной валюте, наоборот, заметно снизились, фактически, приблизившись осенью 2007 года к ставкам по долларовым займам. И сейчас номинальые ставки по ипотеке составляют 10,2--14,49% годовых в долларах, 10--12,5% в евро и 14--15% в гривнах. В прошлом году по самым востребованным -- долларовым -- кредитам ставки колебались в пределах 10,8--13,49% годовых. Что изменилось? Все финансисты хором отмечают, что в 2007 году банки стали более придирчиво относиться к потенциальным заемщикам. Многие из них серьезно повысили требования к величине начальных взносов по "длинным" кредитам. К примеру, ПриватБанк увеличил минимум начального взноса для ипотечных заемщиков с 20% до 30% стоимости жилья, а "Райффайзен Банк Аваль" -- с 15% до 20%.
С "пристрастием" банкиры начали рассматривать и покупку клиентами старого жилья (введенного в эксплуатацию с 1955 г. по 1977 г.). Для покупателей "хрущевок" УкрСиббанк установил минимум начального взноса в 30%. О намерениях усилить требования к заемщикам, покупающим старое жилье, уже заявил и Укрсоцбанк.
Ужесточились и условия покупки жилья на первичном рынке. Теперь большинство крупных кредиторов соглашаются на такие кредиты только после сдачи жилья в эксплуатацию, хотя ранее готовы были выдать деньги еще на этапе начала строительства или после того, как его готовность достигала 30--70%. При этом ставки по кредитам на покупку жилья на вторичном и первичном рынках практически одинаковы. Лишь немногие крупные банки повышают для "первички" ставку на 1--1,5 процентного пункта.
По оценке Украинской национальной ипотечной ассоциации, в общей сложности в Украине кредитованием на первичном рынке занимаются всего семь (!) общенациональных банков ("Райффайзен Банк Аваль", УкрСиббанк, Укрпромбанк, Проминвестбанк, Укрсоцбанк, ПриватБанк, "Эрсте-банк") и ряд региональных игроков. Остальные ограничиваются "вторичкой", вероятно, опасаясь повторения ситуации с "Элита-центром" и другими горе-стройками.
Одно радует: средний размер комиссий, которые банки обычно взимают при оформлении кредита, остался на прежнем уровне -- 1%, максимум 2%. На повышение пошли только крупные игроки. К примеру, ПриватБанк ввел помимо ежемесячной еще и одноразовую комиссию в размере 2%, а банки "Финансы и Кредит" и "Райффайзен Банк Аваль" увеличили размер одноразового платежа с 1% до 1,5%. Что будет? "В 2008 году возможен рост рынка ипотечного кредитования на 60--70%. Однако из-за высоких кредитных рисков и проблем с привлечением внешних ресурсов в иностраной валюте ставки по ипотечным кредитам, скорее всего, сильно меняться не будут", -- считает начальник отдела аналитических исследований Украинской национальной ипотечной ассоциации Ирина Ковалишина.
Увы, еще более пессимистично настроены сами кредиторы. "В ближайшие полгода снижения ставок не ожидается -- они или останутся на прежнем уровне, или немного вырастут", -- считает заместитель председателя правления АКБ "Укрсоцбанк" Ирина Князева.
К тому же многие банкиры считают, что в 2008 году спрос в большей степени сместится в сторону кредитов на покупку земельных участков и кредитов наличными под залог недвижимости. В первую очередь это связано с остановкой роста и даже незначительным падением цен на рынке жилой недвижимости, которое наблюдалось в прошлом году. Скорее всего, жилье подорожает не более чем на 10--15%, в то время как рынок земли будет развиваться более стремительно (ожидаемый рост цен в этом году может составить 40--60%). Правда, снижения цен на недвижимость в 2008 году аналитики не ожидают. А чего им ожидать -- они-то работают на банки и реелторов, то есть на тех, кому снижение цен -- поперек горла.
Кстати, в феврале этого года Нацбанк вводит новые нормативы для банков -- причем такие, которые подтолкнут финансистов к сокращению сроков "длинного" кредитования. Хотя напрямую о такой перспективе банкиры говорить еще опасаются. А заместитель директора департамента риск-менеджмента Укргазбанка Алексей Рудый и вовсе полагает, что банки станут искать выход в том, чтобы привлекать "длинные" депозиты. И все же ходят упорные слухи, что в самое ближайшее время сроки ипотечного кредитования сократятся до 5--15 лет (против нынешних предельных 20--30).
В любом случае, банки станут строже. "По причине роста проблемных активов НБУ уже обязал банки более взвешенно относиться к оценке заемщиков, а разразившийся кризис на рынке ипотечного кредитования заставил банки переосмыслить приоритеты... Вследствие этого появилась прослойка потенциальных клиентов, которым отказывают в получении кредитов, так как они не идеально подходят под банковские требования. То есть на лицо принцип: лучше меньше, да лучше", -- отмечает начальник департамента розничного бизнеса Укрпромбанка Юлия Морозова. Дмитрий Замотаев,
начальник управления кредитных продуктов розничного банкинга Укргазбанка: -- В целом за последние 2--3 месяца на рынке ипотечного кредитования значительных изменений ставок не происходило. Однако некоторые банки одновременно с увеличением процентных ставок по валютным кредитам провели снижение процентных ставок по кредитам в национальной валюте, а некоторые -- наоборот. Например, "ПУМБ" по валютным кредитам увеличил ставки на 1,5%, а по кредитам в национальной валюте -- снизил на 3,5%, в тоже время "Райффайзен Банк Аваль" по валютным кредитам снизил ставки на 1%, а по кредитам в национальной валюте -- увеличил на 1,5%.(ставки, предоставленные банками, см рядом, в таблице - Ред.) Возможно, это связано с пересмотром банками соотношения кредитов в национальной валюте и кредитов в иностранной валюте в планируемых кредитных портфелях на 2008 год.
За последние 2--3 месяца также особо не изменились и другие условия ипотечного кредитования (размер комиссионных, условия страхования залога и самого заемщика и прочее). При этом некоторые банки увеличили срок кредитования по ипотечным кредитам на 5--10 лет. "A dollar, please?" Вопрос, в какой валюте лучше брать ипотечный кредит, большинство населения однозначно решает в пользу доллара. :) Однако кредиты в швейцарских франках не менее выгодны, о чем уже однажды писали "Деньги" (см. №37 от 20 сентября 2007 года, доступно на сайте www.dengi-ua.com). Экономия на таких кредитах в прошлом году составила 15% (с учетом всех конвертационных расходов).
Однако к середине 2008 года эксперты прогнозируют укрепление франка против евро и доллара на 7%. Таким образом, эффективная ставка по кредитам в швейцарских франках в этом году вполне может составить около 18--19% годовых. :( Опасно брать "длинный" кредит и в евро, ведь этой валюте в долгосрочной перспективе также пророчат устойчивый рост. Хотя в середине этого года "валютчики" и обещают некоторое ее снижение по отношению к доллару.
Другое дело "зеленый" и гривна. :) В первом случае ставки ниже, и к тому же есть явная тенденция снижения курса валюты в будущем. Во втором -- ставки выше, но постепенно приближаются к долларовым. Безусловно, "длинные" кредиты в гривнах пока еще недешевы, однако если стать участником программы Государственного ипотечного учреждения и получить займ по льготной ставке -- 10--12% годовых, то почему бы и нет? На своё -- чужие Условия покупки жилья в кредит на первичном и вторичном рынках Название банка | Номинальная ставка по кредиту, $ | Одноразовая комиссия | Размер начального взноса, % | Макс. срок кредитования | «Финансы и Кредит» | 10,2% | 1,5% суммы кредита | 10 | 20 лет | «ОТП Банк» | 11,49% | 0,99% | 0–20 | 30 лет | ПриватБанк | 12% | 2% и 0,04% ежемесячно | 30 | 20 лет | «Райффайзен Банк Аваль» | 12,25% | 1,5% суммы займа | 20 | 20 лет | Укрсоцбанк | 12,5–13% | 0,99% суммы займа | 0–15 | 25 лет |
То взлет, то посадка Какие банки в 2007 году снизили номинальные ставки по ипотечным кредитам («вторичка») Название банка | Номинальная ставка по кредиту, $ | Одноразовая комиссия | Размер начального взноса, % | Макс. срок кредитования | «Финансы и Кредит» | 10,2% | 1,5% суммы кредита | 10 | 20 лет | «ОТП Банк» | 11,49% | 0,99% | 0–20 | 30 лет | ПриватБанк | 12% | 2% и 0,04% ежемесячно | 30 | 20 лет | «Райффайзен Банк Аваль» | 12,25% | 1,5% суммы займа | 20 | 20 лет | Укрсоцбанк | 12,5–13% | 0,99% суммы займа | 0–15 | 25 лет |
Какие банки в 2007 году повысили номинальные ставки по ипотечным кредитам («вторичка») Название банка | Номинальная ставка по кредиту, $ | Одноразовая комиссия | Размер начального взноса, % | Макс. срок кредитования | «Финансы и Кредит» | 10,2% | 1,5% суммы кредита | 10 | 20 лет | «ОТП Банк» | 11,49% | 0,99% | 0–20 | 30 лет | ПриватБанк | 12% | 2% и 0,04% ежемесячно | 30 | 20 лет | «Райффайзен Банк Аваль» | 12,25% | 1,5% суммы займа | 20 | 20 лет | Укрсоцбанк | 12,5–13% | 0,99% суммы займа | 0–15 | 25 лет |
Что выгоднее - аренда жилья, ипотечный кредит или накопительный депозит «под» будущий кредит? Условия задачки:
Аренда или покупка квартиры стоимостью $100 тыс и платой за аренду $450. Ипотечный кредит - под 13% годовых в долларах.
Депозит с капитализацией процентов – под 10% годовых в долларах.
Среднегодовой темп роста цен на недвижимость – 5%. Вариант программы | Период | Ежемесячный платеж | За 10 лет арендатору и\или банку отдано | Наличие недвижимости(цена при росте на 5% ежегодно) | Везвовзратные потери | Аренда | 10 лет | $450 | $54 000 | Нет | $54 000 | Ипотечный кредит на 10 лет в сумме $100 тыс | 10 лет | до $1916 | $165 541 (кредит выплачен полностью) | Есть($150 000) | $15 541 | Накопление на депозите начального взноса и ипотечный кредит | Депозит 2 года | $1250 | $33 300 | | | Аренда 2 года | $ 450 | $10 800 | | | Кредит в $76700* на 8 лет | до $1630 | $121570 | | | Итого в комбинированном варианте | до $1700 | $165670 | Есть ($150 000) | $15 670 |
* - учтено подорожание квартриры за два года на 10%
ИТОГО: В этом году банкиры не ожидают снижения ставок по ипотечным кредитам и даже прогнозируют их небольшое увеличение весной. Более того, они собираются строже оценивать кредитоспособность заемщиков.
Автор: Анатолий Бодров Деньги
Читать также: Интересные факты про долги Развенчание кредитных мифов. Поручительный риск Подвохи кредитных договоров Бесцельно прожитые деньги |
