Ипотечный кризис в США, вызванный неспособностью американских семей выплачивать кредиты на жильё, породил немало слухов о том, что кредитный мыльный пузырь может лопнуть и в Украине. Ведь украинцы уже набрали ипотечных кредитов на 40 млрд грн, причём в долг нередко берут даже те люди, доходы которых не отличаются ни высокими размерами, ни стабильностью.
Чужое лучше
Между тем массовое желание иметь собственный угол не характерно для европейского среднего класса. В странах Евросоюза от 40% до 70% населения живут в съёмных домах и квартирах, да и в США около трети населения арендует жильё. А опрос, недавно проведённый в Великобритании, показал, что лишь 35% молодежи в возрасте от 20 до 30 лет считают покупку собственного жилья жизненным приоритетом. Интересно, что при аналогичном опросе в 1977 г. желающих приобрести дом или квартиру было вдвое больше.
На первый взгляд ситуация в Украине куда лучше: собственниками жилья являются около 90% граждан страны. "Безусловно, в Украине владельцев жилья значительно больше, чем, скажем, в Германии или Америке. Это связано с введением закона "О приватизации государственного жилищного фонда", - объяснил "Фокусу" председатель Комитета по работе с непрямыми операторами рынка Союза специалистов по недвижимости Александр Андреев. Но на самом деле многие из собственников квартир и домов в них не живут, а вынуждены сами снимать жильё. Прежде всего речь идёт о жителях провинции, отправляющихся в крупные города в поисках лучшей жизни.
Официальной статистики о количестве сдаваемого жилья в Украине из-за непрозрачности рынка не существует. По оценкам риелторов, в Киеве сдаётся около 50 тыс. квартир, из которых на сегодняшний день для съёма доступны около 5-8 тыс. Спрос и цена на аренду жилья традиционно растут осенью, когда увеличиваются миграционные потоки в крупные города.
"Но независимо от времён года, самым востребованным остаётся жильё эконом-класса, средняя арендная ставка которого в Киеве варьируется от 300 до 800 долл. в месяц", - сказал президент Союза специалистов по недвижимости Украины Александр Рубанов. Это квартиры в старых домах на окраинах города, не отличающиеся хорошим ремонтом и качественной бытовой техникой. Учитывая качество квартир, эти цены превышают стоимость аренды жилья в крупных городах Европы.
Но, несмотря на дороговизну, выгода налицо: аренда обойдётся вдвое дешевле ежемесячных выплат по ипотечному кредиту. Например, квартира стоимостью 150 тыс. долл, взятая в кредит на 30 лет, будет обходиться в месяц в среднем в 1000 долл., тогда как снять её можно за 500-600 долл.
Не стоит забывать и о постоянном росте цен на недвижимость: только за 2006 г. цена 1 кв.м. киевской квартиры выросла в среднем на 58%. А для вторичного рынка, то есть для наиболее доступных по цене квартир, рост составил 68%. Правда, за удовольствие жить в чужой квартире часто приходится платить не только деньгами.
Договор без последствий
Яна Скрипка два года снимала квартиру в Киеве. Договор аренды заключён не был, поэтому, когда хозяйке понадобилась её квартира, она долго не церемонилась: Яна вынуждена была выселиться всего за две недели.
"Мало того: впоследствии выяснилось, что квартира была арестована, то есть хозяйка не имела никаких законных оснований распоряжаться ею", - говорит Яна, которая фактически каждый день рисковала потерять жильё без компенсации заплаченных денег.
Её пример - не исключение. В отличие от стран Запада, в Украине хозяева и квартиросъёмщики чаще всего предпочитают не заключать договор аренды, снимая или сдавая жилье через знакомых и оговаривая взаимные пожелания только на словах. По оценкам директора агентства недвижимости "Аякс" Бориса Егиазаряна, в столице количество устных сделок по аренде достигает 20-30% от общего числа.
"Но эта цифра уменьшается с каждым днём, и если в конце 90-х договор аренды не считали обязательным, то теперь люди предпочитают подписывать бумаги", - сказал он.
Эксперты подчёркивают, что нежелание подписывать и нотариально заверять договор часто вызвано элементарным незнанием законов. Как правило, хозяева квартиры хотят избежать бумажной волокиты и уйти от налога на прибыль, который обязан платить каждый арендодатель. Их можно понять: получение справки-характеристики из Бюро технической инвентаризации (БТИ) - действительно хлопотное дело. А налог на доходы физлиц оплачивается раз в квартал по ставке 15%.
Дикий рынок
Но можно заключить договор и без печати нотариуса. "То, что договор аренды подлежит обязательной нотариальной регистрации - миф. Договор между двумя физическими лицами не требует нотариального удостоверения и принимается на рассмотрение в суд наряду с зарегистрированными", - объяснил директор агентства недвижимости "Огни Киева" Андрей Ситник. Налог на прибыль в этом случае также не уплачивается - ведь налоговики не знают о существовании нотариально незаверенного договора.
Оформить сделку поможет риелторская фирма - договор аренды владелец жилья и квартиросъёмщик могут заключить в присутствии агента по недвижимости. Но надеяться, что подписанный договор убережёт от всех возможных неурядиц, не стоит. Ведь образец документа у каждого агентства свой, а поэтому вряд ли в нём автоматически будет прописано всё необходимое. Также стоит внимательно проверить адрес и характеристики квартиры, паспортные данные её владельца - ведь банальная ошибка риелтора может обойтись очень дорого.
А от ошибок не застрахован никто, ведь многое в деятельности агентов по недвижимости и по сей день остаётся неурегулированным. "На рынке недвижимости по-прежнему работает много непрофессиональных агентов, которые не удосуживаются даже проверить паспорт и право собственности на квартиру. Их основная цель - получение выгоды, а вовсе не помощь клиенту", - констатирует Борис Егиазарян.
Нередки также случаи, когда агент по недвижимости учитывает интересы только одной из сторон, чаще всего - владельцев квартир. Кроме того, поговорка "кто платит, тот заказывает музыку" к рынку украинских риелторских услуг пока что неприменима. По неписаному правилу выплата комиссионных агенту, нанятому хозяином жилья, ложится на плечи арендатора - речь обычно идёт о 50% месячной платы за жильё.
Такие порядки имеют исторические корни. "В начале 90-х наблюдался дефицит предложения на рынке жилья, и люди считали счастьем заплатить риелтору, чтобы решить свой квартирный вопрос. Эта схема работает и по сей день, хотя справедливой её, конечно, назвать нельзя", - объясняет Александр Андреев. По его мнению, в идеале и у арендодателя, и у арендатора должны быть собственные агенты по недвижимости, которые бы работали в их интересах и за их счёт.
Жульё в аренду
И всё же ни риелтор, ни агентство недвижимости не могут гарантировать полную безопасность сделки при аренде жилья. Ведь их задача - лишь обеспечить законность и действительность правоустанавливающих документов на момент подписания договора аренды.
"Риелторская фирма не является стороной договора аренды и не в состоянии обеспечить соблюдение условий договора после его подписания. Например, как агент по недвижимости может отвечать за состояние мебели или количество проживающих в арендуемом жилье человек?", - объясняет директор агентства недвижимости "Татьяна" Анатолий Соболев.
Жертвой аферистов нередко становятся не только арендаторы, как это было в случае с Яной Скрипкой, а и хозяева квартиры. Правда, как утверждает Андрей Ситник из агентства "Огни Киева", чаще всего мошенничества встречаются в сегменте посуточной, а не длительной аренды. "Одна из схем махинаций - субаренда. Снимая квартиру якобы для себя, человек пересдаёт её ещё нескольким ничего не подозревающим об обмане людям, и исчезает вместе с деньгами", - приводит пример эксперт.
Некоторые мошенники, снимающие квартиры по поддельным документам, промышляют бытовой техникой и предметами мебели. К обману со стороны квартиросъёмщиков также относится подселение жильцов в квартиру без ведома арендодателя. Классический пример - таджикская или вьетнамская семья из 10-15 человек, снимающая двухкомнатную квартиру.
Что касается более серьёзных махинаций, например, популярной в 90-е аренды с целью незаконного завладения квартирой - теперь они встречаются крайне редко. Кроме повысившейся юридической грамотности владельцев квартир, этому способствует также появление титульного страхования, которое защищает от риска потери прав собственности.
И хотя отношения владельцев жилья и квартиросъёмщиков становятся всё более цивилизованными, наученная горьким опытом Яна Скрипка больше не намерена снимать квартиру без заключения договора. К её радости, хозяева квартир, ещё несколько лет назад как огня боявшиеся слова "договор", теперь нередко сами хотят оформить сделку на бумаге.
Украинцы всё чаще перенимают европейскую традицию - жить в съемных квартирах. Это вдвое дешевле, чем платить по ипотечному кредиту. А от выселения грамотные квартиросъемщики защищаются договорами аренды, выводя этот бизнес из тени.